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超全汇总:离婚房产分割常见情形(2020)

发布时间: 2020-03-28    点击次数:5229次

来源:法律一讲堂 王幼柏律师

一、父母出资购房在子女离婚时的处理方法和实务难点突破


为了便于大家理解,我把父母出资购房的不同情形共分为十一类,逐一给大家解析:


1、婚前一方父母出资购房,房产登记在自己子女名下,离婚时,房产如何分割?


王幼柏律师解答: 婚前一方父母出资,房产登记在自己子女名下,这时候要分两种情况父母是否全额出资如果父母全额出资,产权也登记在自己子女名下,则视为自己子女的婚前个人财产。若无其他约定,离婚时,不能作为夫妻共同房产进行分割;如果父母只部分出资,产权登记在自己子女名下,剩余房款以按揭贷款方式支付,且由夫妻共同还贷,则离婚时一般会将房屋判给登记方所有并由其继续支付剩余贷款。对于婚内共同还贷部分及其对应的因房价上涨所产生的增值部分,由取得房屋的一方对另一方进行补偿。


实务难点突破:如果一方父母出资为俩人婚前购房时,既没有声明提供的购房款是对俩人的借款,也没有明确表示是对双方的赠与,应当怎么处理?在这种情况下,按照最高人民法院司法解释的规定,一方父母为其子女婚前购房的出资应视为对自己子女的个人赠与。如果该出资款项是子女的借款,则应根据实际情况确认债务人是一方还是双方,然后按债权债务处理。此时,应当提供借款方面的证据,如果没有证据证明,应推定为系对其子女的个人赠与。


2、婚前一方父母出资购房,房产登记在另一方名下,离婚时,房产如何分割?


王幼柏律师解答:这种情况,一方父母的出资应认定为对夫妻俩人的赠与为宜,房产一般认定为夫妻共同财产。非登记方,即出资父母的子女,有权要求分割房产。当然,如果父母明确表示赠与给另一方所有或双方有其他约定的,则按照父母赠与的意思表示或者双方的其他约定处理。


实务难点突破:实际生活中,会出现很多复杂的情况:如果一方父母出全资购房,明确表示赠与给另一方,则该房产属于另一方的婚前个人财产;如果一方父母部分出资购房,明确表示赠与给另一方,则离婚时一般会将房屋判给另一方即登记方所有并由其继续支付剩余贷款。对于婚内还贷部分及其对应的因房价上涨所产生的增值部分,由取得房屋的一方对另一方进行补偿;若父母出资一方有证据证明房产证记载于另一方名下并非其父母出资赠与双方的意思表示的,则仍应认定为对父母出资一方的赠与。如果双方有其他约定,比如关于双方各占房产多少比例,或者如果双方不结婚该房产就不属于夫妻共同财产等等,则按照双方约定进行处理。


3、婚前一方父母出资,产权登记在双方名下,离婚时,房产如何分割?


王幼柏律师解答应认定为双方的共同财产。如果双方约定了共有方式是按份共有,并进一步约定了各自份额,则按约定份额享有产权;如果双方约定了共有方式是共同共有,则一般视为等份共有。


实务难点突破:①在实务中,如果双方约定了共有方式是按份共有,并进一步约定了各自份额,基本上很多法院判决都是一致的,即判决双方按照登记份额享有产权;②如果双方约定了共有方式是共同共有,很多法院判决就会出现不一致的地方,有的法院直接以房产登记为依据,既然双方约定了共有方式是共同共有,就视为等份共有,判决双方平分;有的法院则会根据房屋来源、双方婚姻关系存续期间长短以及双方对该房屋所作贡献大小等因素,进行倾斜分割,并非夫妻双方一人一半。本律师认为后一种判法较为妥当,既能保证出资人的利益,也充分考虑了男女双方的感情投入,合情合理,更能说服人心。


4、婚前双方父母均出资,产权登记在一方子女名下,离婚时,房产如何分割?


王幼柏律师解答:《婚姻法解释三》第七条规定:“由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。”因此,婚前由双方父母出资购买的不动产,即使产权登记在一方子女名下,也应当认定为对各自子女的赠与,而不能简单理解为双方父母对一方的赠与,如无其他相反约定,应认定为双方按份共有。


实务难点突破:上述分割结果是在双方父母的出资既不是对其子女的借款也不是对双方赠与的情况下得出的结论。否则,应按以下情况处理:①若出资均系双方父母对双方的借款,比如双方都作为借款人以俩人的名义分别向双方的父母出具了借条,则俩人为夫妻共同生活所欠下的债务为夫妻共同债务。在离婚时,双方应按照1比1的比例分割房产。同时,双方应共同偿还对双方父母的还款义务,并承担连带责任;②若出资均系父母对俩人的赠与,比如双方的父母在出资时都明确表示其提供的出资款是赠与双方的,则在离婚时,双方应按照1比1的比例分割房产。同时,俩人无须向双方的父母承担还款义务。


5、婚前双方父母均出资,产权登记在双方子女名下,离婚时,房产如何分割?


王幼柏律师解答:应当认定为父母出资购房是对各自子女的赠与,而不能因为产权登记在双方名下就理解为对双方的赠与。分割时,一般还是按照出资比例进行处理


实务难点突破:上述分割结果是在双方父母的出资既不是对其子女的借款也不是对双方赠与的情况下得出的结论。如果是借款,则按照债务处理;如果双方父母明确表示出资是赠与双方的,则按照赠与处理(可参考上述第4点的“实务难点突破”)。


6、婚后一方父母全额出资购房,产权登记在出资方子女名下,离婚时,房产如何分割?


王幼柏律师解答:根据《婚姻法解释三》第七条的规定,婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产


实务难点突破:①适用该解释的前提是父母在出资时意思表示不明,如果有证据证明父母在出资时借款的意思表示清楚的情况下,则仍应以父母当时的意思为准,而不适用此种推定;②在司法实践中,如果是婚后一方父母全额出资,并且房产登记在自己子女名下,一般视为只对自己子女一方的赠与,即应当适用婚姻法解释三第七条,该房产应认定为自己子女的个人财产;但是如果是婚后一方父母部分出资,尽管房产登记在自己子女名下,一般推定该出资属于对夫妻双方的赠与,即应当适用《婚姻法解释二》第二十二条的规定,该房产属于夫妻共同财产。所以,提醒各位父母给自己孩子买房时,尤其要注意:一是要全额出资,不要部分出资;二是要保留全额出资的证据,比如银行流水。建议专款专用,不要使用几个银行账号转账,以免举证不能或者出现和其他财产混同的情形。如果要了解相关的真实案例,请关注本律师2018年8月14日写的原创文章:【不可能的辩护系列之一】截然不同的两条婚姻法规定:父母出资给子女购房,离婚时到底算谁的?


7、婚后一方父母全额出资购房,产权登记在双方或者另一方名下,离婚时,房产如何分割?


王幼柏律师解答:离婚时一般会按照夫妻共同财产分割,因为根据《婚姻法司法解释二》第二十二条规定,父母出资部分应当认定为对夫妻双方的赠与,除非有父母出资时的书面约定或声明,证明此出资是赠与自己子女一方。


实务难点突破:①双方结婚后购房,一方父母出资,且房产证记载于另一方一人名下的,若另一方不能证明该出资为对其一人的赠与,一方父母的出资应认定为对夫妻俩人的赠与;②双方结婚后购房,一方父母出资,且房产证记载于双方名下的,该出资仍应认定为对夫妻双方的赠与为宜,这也符合社会常理;③适用该解释的前提是父母在出资时意思表示不明,如果有证据证明父母在出资时借款的意思表示清楚的情况下,则仍应以父母当时的意思为准,而不适用此条推定。


8、婚后一方父母部分出资购房,产权登记在出资方子女名下,由双方共同还贷,离婚时,房产如何分割?


王幼柏律师解答:婚后一方父母部分出资购房,产权登记在出资方子女名下,由双方共同还贷,在现实生活中属于比较常见的一种情形。此种情形中,房产到底应该怎样分割,在司法实践中颇有争议。有人认为应当按照《婚姻法司法解释二》第二十二条的规定处理,部分出资部分是对双方的赠与,婚后还贷部分属于夫妻共同财产,所以该房产应当平分;有人认为应当根据《婚姻法司法解释三》第七条规定,该不动产应当认定为出资方子女的个人财产,所购房屋婚后还贷部分及其对应增值部分属于夫妻双方共同共有。


实务难点突破:目前较为普遍的判法是,该类房产一般认定为夫妻共同财产。当然为了防止出现显失公平的情况,对一方父母部分出资为子女购房的,离婚分割时可对父母出资的子女一方予以适当多分,至于“多分”的数额如何掌握,应由法官根据案件的具体情况作出公平合理的裁判。


9、婚后一方父母部分出资购房,产权登记在双方或者另一方名下,由双方共同还贷,离婚时,房产如何分割?


王幼柏律师解答:离婚时一般会按照夫妻共同财产分割,因为根据《婚姻法司法解释二》第二十二条的规定,父母出资部分应当认定为对夫妻双方的赠与,除非父母明确表示赠与一方的除外。


实务难点突破:该种情形的房产,父母出资的子女一方是否可以适当多分,目前没有统一的判决标准,法官有一定的自由裁量权。


10、婚后双方父母出资购房,产权登记在一方子女名下,离婚时,房产如何分割?


王幼柏律师解答:一般会根据《婚姻法解释三》第七条的规定,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。


实务难点突破:该种情形的房产,现实生活中的情形比较复杂,有双方父母全部出资的,有双方父母部分出资的。如果是全部出资,按照父母出资比例分割,比较好处理;如果是部分出资,就不好按照出资比例分割,因为婚后还有子女双方共同还贷部分,通行的判法,会按照共同共有处理,并照顾出资方的利益,对出资多一方子女适当予以多分。


11、婚后双方父母出资购房,产权登记在双方子女名下,子女离婚时,房产如何分割?


王幼柏律师解答:如果无其他相反约定,双方父母出资应当认定为对双方的赠与,离婚时一般会按照夫妻共同财产分割。


实务难点突破:①该种情形的房产,出资多的一方子女是否可以适当多分,目前没有统一的判决标准,法官有一定的自由裁量权;②针对6-11种情形的房产,若出资系一方父母或双方父母对双方的借款,比如双方都作为借款人以俩人的名义向父母出具了借条,则俩人为夫妻共同生活所欠下的债务为夫妻共同债务,双方应共同偿还并承担连带责任。如果借条是出资方子女自己一人签订的借条,此类借条法院一般不予认可,所以,如果父母出资给子女购房,如果确系借款,建议在签订借条时要求双方签名为妥。


二、婚前和婚后购房在离婚时的处理方法和实务难点突破


为了便于大家理解,我把婚前婚后购房的不同情形共分为四大类,11小类,逐一给大家解析:


(一)婚前买房,且房产登记在一人名下(4种情形)


1、婚前全款购房,并登记在自己一人名下,离婚时,房产如何分割?


王幼柏律师解答:如果双方没有相反的约定,该房产应当认定为房产登记一方的个人婚前财产,离婚时另一方无权分割该房产。婚前全款购房,并登记在自己一人名下的房产,属于登记方在结婚之前就已经享有所有权的财产,因此,根据我国《婚姻法》第十八条和相关司法解释的规定,该房产属于登记方的个人财产。


实务难点突破:该类型房产在离婚分割时,有朋友经常会问到以下几种情况如何处理的问题:


①该类型房产,如果是婚后取得的房产证,能否作为夫妻共同财产分割?


本律师认为,该类型房产是一方在婚前用其个人财产购买的,虽然房产证的取得是在夫妻关系存续期间,但该类型房产不过是出资方个人婚前财产在物质形态上的转化即由动产货币转化为不动产房屋,因此,该类型房产仍属于其个人婚前财产,故不应作为夫妻共同财产分割。


②该类型房产,如果在婚后出售,房屋增值部分能否作为夫妻共同财产分割?


本律师认为,该类型房产的增值是由于房地产市场行情的变化所造成,属于自然增值,只是个人财产的形态变化而已,在性质上仍为个人所有之财产,按照物权的基本法理,原物产生的孽息当然归属于原物所有人个人所有。故在这种情况下房屋出售后的增值部分仍应归原物所有人所有,不应作为夫妻共同财产分割。


③该类型房产,如果婚后用于出租,所得收益能否作为夫妻共同财产分割?


本律师认为,该类型房产用于婚后出租属于一种经营行为,如果另一方参与了经营,按照我国《婚姻法》第十七条关于“夫妻在婚姻关系存续期间所得的生产、经营的收益归夫妻共同所有”的规定,此时的租金收入属于夫妻共同财产。所以,该类型房产婚后出租所取得的租金收入是否可以作为夫妻共同财产分割,关键点在于另一方有无“参与经营”。各地法院在处理该类型房产租金归属问题时,采取的举证责任原则完全不同:有的法院要求另一方举证证明其参与了房产出租的经营管理;有的法院则采用推定原则,即一方婚前所有的房屋在婚姻关系存续期间所得的租金首先推定为夫妻共同所有。但若房屋所有人有证据证明房屋出租的经营管理(比如发布租赁信息、签订房屋租赁合同、催收租金)仅由自己一方进行的,则婚姻存续期间的租金收益应归房产所有人个人所有。因为举证责任分配不同,往往导致最后的判决结果迥然不同。


④该类型房产,如果婚后由双方经营出售,所得收益能否作为夫妻共同财产分割?


这里说的经营出售,是指婚后不断地将房产卖出、买入,经过一系列的“炒房”操作,伴随着房地产价格不断上涨,该类型房产原来的价值变成了更高价值的一套或者数套房产。本律师认为,根据《婚姻法》司法解释二 “婚姻关系存续期间,一方以个人财产投资取得的收益”属于夫妻共同财产的规定,该类型房产产生的收益应当属于夫妻共同财产。故可以将现在房产的价值扣除该类型房产原来的价值后,将收益部分作为夫妻共同财产分割。这就提醒我们,在将婚前房产用于非自住的投资用途时,另一方是完全有权利就投资收益主张权利的。


我们分析以上②③④这三种情况,确定该类型房产增值部分的归属时,需要从该增值是基于原个人房产的自然增值还是基于夫妻共同经营行为所产生的增值来判断,前者原则为个人所有,后者原则为共同所有。


⑤该类型房产,一方承诺结婚后即转化为共同财产的,离婚时该房产能否作为夫妻共同财产分割?


本律师认为,不管是一方口头承诺还是书面承诺,该类型房产仍属于其个人婚前财产,不能作为夫妻共同财产分割,除非双方在公证处做了公证。《婚姻法解释(三)》第六条规定:“婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”因此,一方承诺把其婚前房产在结婚后即转化为共同财产的,在房产没有办理房产变更登记之前,一方可以行使撤销权。另,合同法第一百八十六条第二款规定:“具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,不适用前款规定。”也即经过公证的赠与合同,是不可以撤销赠与的。因此,如果该类型房产,一方承诺结婚后即转化为共同财产,建议尽快去公证处做公证。公证以后,如果双方离婚,该房产即可以作为夫妻共同财产分割。


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